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不動産一括査定サイト利用のコツみたいなものを書いてみるよ。
不動産一括査定サイトの活用
不動産を売却する際に販売を依頼する不動産会社は、本来であれば身内やお知り合いのご紹介がベストだと個人的に思っています。しかし、そういったあてが無い方もたくさんいらっしゃるでしょう。
そういった方々におすすめなのが、不動産一括査定サイトの利用です。査定サイトのほとんどがスマホにも対応していますので、パソコンからでもスマホやタブレットからでも、「不動産一括査定」などの語句で検索して頂き試してみてはいかがでしょうか。
この数年間で色んな一括査定サイトが急激に増えました。業種としては最もメジャーなのは、クルマやバイクの買取価格の一括査定サイト。その他、リフォームや建物解体、時計やバッグなどのブランド品買取など様々あります。
そして、不動産売買の一括査定も盛況です。私自身この５年間で数百件の対応をさせていただき、たくさんの方の不動産売却のお手伝いもさせていただきました。
そんな数百件も対応するほど依頼があるの？って思われるかもしれませんが、ぶっちゃけ依頼の大多数が「売る気ないけど、幾らぐらいか知りたいだけ」なんです。依頼がある度に査定サイトの運営会社に費用を払わないといけないので、冷やかし依頼は控えて欲しいのが本音ではありますが・・・依頼者様に罪はございません…(-_-;)
一括査定も種類がたくさんあって、どこのサイトを利用するか思案する必要があります。どこのサイトが良いかお教えしたいところですが、査定する側としてサービスを利用している立場上控えさせていただきます。ごめんなさい。
査定依頼する際に物件状況を入力していくと、最後に査定する不動産会社の一覧が出ますので、そこに記載されているプロフィールなどを見てから判断されてみてはどうでしょうか。
たくさんサイトがあると書きましたが、メジャーなところは３～４社程度です。運営会社は東京などの都心を拠点に全国展開していますが、実際に査定依頼の対応を行うのはサイトに登録している地場の不動産会社です。
また、SUUMOやアットホーム、オウチーノ、福岡であれば「ふれんず」などといったポータルサイトにも一括査定のサービスがありますよ。
基本的な仕組み
まず一括査定サイトを利用するにあたって費用は一切掛かりませんので、その点はご安心ください。では、運営サイトはどうやって収益を上げているかと言えば、サイトに登録している不動産会社からの広告料です。そしてこの広告料の発生する仕組みは、査定依頼１件に対し幾らといった「反響課金制」になっています。
査定依頼をしたい側と査定依頼を受けたい側をマッチングするシステムとしては優秀なサービスなんですが、運営サイトは出来るだけ査定依頼の数を増やすことが収益アップにつながるので過剰広告が目立つのも事実です。
登録会社は、地元の不動産会社から大手企業まであります。ただし、不動産会社の任意で市町村区単位で登録をしますが、人口の少ない市町村では登録会社が少なく、対応が不十分なところもあると思います。言いにくいことですが、要は人気のある行政区では登録会社が増え、それ以外は少ないといった感じです。
春日市、大野城市あたりで言えば、人気上位の一括査定サイトであれば、５～６社は対応します。福岡市内になれば、その倍ぐらいの数になると思いますが、サイトによっては登録不動産会社をランダムに６社までしか表示しないケースもあります。逆にポータルサイトだと何十社も表示され選択に悩んでしまうケースもあります。
利用する前に知っておいて欲しいこと
利用者の皆さんにご注意していただきたいのは、以下の３点です。
① その場で査定額は出ません
「１分査定」などといった表現で、いかにもその場で査定額が算出されるような誤解を生むキャッチコピーを使用しているサイトがあるため、情報を入力するとその場でＡＩが査定額を算出すると勘違いしている方が非常に多いです。今まで何十人もの方からそういった意見をお聞きしました。査定する中の人は地場の不動産会社です。
② 利用は無料だが営業が必ずセットでついてくる
これは不動産の一括査定サイトに限りませんよね。前述しましたが、利用する方は無料でも査定依頼を受ける側は費用が発生しています。仕事を取りたい営業マンからの営業を受けるのは必至です。営業されるのが大嫌いな人は利用しないが吉かもです。
③ 依頼会社は限定しよう
運営サイトは、比較のため出来るだけたくさんの不動産会社に依頼するのがコツ！と誘導しますが、これは仕組み的に依頼先が多いほど運営サイトの収益になるので、出来るだけたくさんの不動産会社に依頼させようとします。依頼する方は無料なので費用のことは一切意識する必要はありませんが、３～４社程度にとどめるのがおすすめですね。
査定依頼をすると、まず不動産会社から確認と営業の電話が掛かってきます。私は連絡方法が「メール希望」となっていればメールで対応しますが、そんなのお構いなく朝だろうが夜だろうがガンガン電話する営業マンも少なくないです。私のようなやり方だと「ぬるい」と一笑に付されます…('A`)
※ただし、営業とは別にして、成りすましなどの対策のため出来るだけ電話でご本人確認したいのは事実なんです。
５社も６社も査定依頼したら１日中鳴り止まない電話やメールを覚悟してください。かなりウザイですよ。また、実際に売主さんから聞いた話ですが、アポなしで突然家に来られたケースもあるらしいです。これは全く盛ってない事実です。
同業者として迷惑なんで、そういった不動産会社は訴えて欲しいぐらいです。
よほど事情がおありで、一気に多数の不動産会社の査定書が必要なんだという方でなければ、３～４社程度にしておいて、そこで納得する状況に至らなければ、別の査定サイトで再トライするのもひとつの手じゃないかと思います。
次に査定する不動産会社についての注意点を書きます。
突出した査定額を提示する会社に注意
うちら不動産会社は、周辺物件の過去の事例と査定対象物件を比較して査定額を算出するんで、本来査定額ってどこの不動産会社に依頼しても、ちゃんとしたプロが査定したら、大体似たような金額になるはずなんです。違いが出るとしたら、現在の市況を査定者がどう読むか程度です。
つまり査定額は主観的判断で作成するものではなく、あくまでも客観的な「指標」となるべき資料であるべきなんです。この客観的な指標があるからこそ、高く売るのか、早く売りたいから相場より下げるか、などといった的確な打合せが可能になります。
ところが、高い査定額を提示されると売主さん的には嬉しいですよね？だから、とにかく高い査定額を提示して売却の依頼を受けようとする営業マンが・・・残念ながら・・・少なくありません。
これが、査定額ではなく「買取額」なら、今すぐ飛びつけって話です。いつ売る？今でしょ！的な。
※参照
売れもしないような金額でも、提示された売主さんは嬉しいし、「この人に任せてみようかな」って気になります。いくら普段冷静な方でもなります。少なくとも普段全く冷静さのない私は「うっひょーーーっ！」ってなります。
私の経験上、下記のようなパターンは度々あります。本当に日常茶飯事的にあります。
Ａ社 ・・・ 3,050万円
Ｂ社 ・・・ 3,120万円
Ｃ社 ・・・ 3,080万円
Ｄ社 ・・・ 3,500万円
この場合の要注意会社は、Ｄ社ですね。
ゾッとする実話
仮に不動産を売りたいと思っているあなたが、このように飛び抜けた査定額を算出した会社に売却の依頼をしたとします。
当然売りに出しても、売・れ・ま・せ・ん。
で、その会社の担当者が次に言うセリフは必ずこれです。
「金額を下げましょう」
→金額を５０万円下げます。
でも、売・れ・ま・せ・ん。
当たり前です。元が高すぎるから。価格を少々見直しても売れません。
そして、またこう言います。
「金額を下げましょう」
→今度は金額を１００万円下げます。
でも、売・れ・ま・せ・ん。
家探しをしている方は真剣です。毎日ネットで物件チェックを怠りません。
あなたの物件を見てこう思うでしょう。
「あ、この物件また下がった。相場より高いしまだまだ下がるんじゃないかな？」
そして、本当の悲劇はここからです。
さらに１００万円下げて、本来であれば売れても良い相場額になっても、まだ売れません。
な・ん・で？？？
当初は、相場からかけ離れた金額で「高いから」という理由で売れなかった物件ですが、家探しをされている方はこう見ます。
「あ、この物件また下がった。だいぶん安くなったけど、それでも売れてないのは、この物件何か問題があるんだな」
つまり、本来価格だけの問題で売れなかった物件が、いつの間にか世間からは不良物件として認識されてしまいます。
これって、めちゃめちゃ怖くないですか？
売出価格を相場価格帯よりも極端に高くしてしまうと、悲劇を生んでしまうことがしばしば起こります。ポイントは、相場よりも若干高めを狙うことです。その辺りの微妙な価格設定は、やはり物件周辺に詳しい不動産屋さんに頼らざるを得ないでしょう。
売出価格と成約期間の相互関係を図にして表すとこんな感じです。
リスク回避のための心得
他社からかけ離れた査定額を提示する不動産会社の査定書は、大抵適当なものが多いです。中にはペラ１枚なんて会社もあります。マジですよ！または、どうでもいいデータをたくさん添付しただけのハッタリ系とか。
大事なのは査定額の根拠です。根拠のない査定額に意味はありません。他社より飛び抜けた査定額でもきちんとした根拠があり、あなたが納得する理由があるのであれば、その会社に任せてもいいんです！それで実際に高く売れたケースも、もちろんあります！
私自身過去に他社さんと競合して、提案した売り出し価格を理由に仕事を持っていかれた経験が何度かあります。他社さんから物件が売りに出されたときは、悔しさから「あんな高い金額で売れるわけねーよ！」って悪態をつきますが、数日後「売れたんかよっ…('A`)ｳﾜﾜﾜｱｱﾝ」と、己の未熟さを呪うこともあります。逆にずーっと売れなくて「やっぱり俺の見立てに間違えはないぜ！」って、図に乗ることもしばしば。
また、これまた良くある迷言で「近くのあの物件が〇〇〇万円で売れたから、あなたの家は●●●万円ぐらいで間違いなく売れますよ」なんて言っちゃう営業マンがいます。
不動産の流通価格は相場額でほぼ決まるので、周辺物件の成約価格を参考にするのは間違っていませんが、
「あの物件が〇〇〇万円で売れたのは、（こういった理由）なんです。ですから、あなたの家は（こういった理由）で●●●万円ぐらいで売れます」
が正しいんです。不動産はこの世に同じものは２つとしてありません。例えばお隣りさんの家が5,000万円で売れたから、あなたの家が同じ価格で売れるなんて発想はナンセンスだということです。
つまり、提示した査定額の根拠や理由が明確であれば信用するに値する査定である。ということです。査定額の根拠が「僕！頑張って売りますからっ！」とかいうのはダメですぜ…ヽ(`Д´)ノ
もちろん、高額査定する会社に賭けてみたいという方がいらっしゃっても否定はいたしません。査定額に納得できる根拠や理由があれば一考する価値はあると思います。
どういった不動産会社に依頼すればいいの？
そもそも、一般市場に売りに出すときの価格は、売主さん自身が決めていいんです！ていうか売主さん自身が決めてください！その判断のためにきちんと作られた査定書が必要だと言ってるんです。また、別にいちばん高い査定額を提示した会社に決める必要はないんです！
例えば前述した例を用います。
Ａ社 ・・・ 3,050万円
Ｂ社 ・・・ 3,120万円
Ｃ社 ・・・ 3,080万円
Ｄ社 ・・・ 3,500万円
上記は査定額ですが、あなたの印象は下記の通りだったとします。
Ａ社 → 誠実で信用できそうな担当者だった
Ｂ社 → 査定額はいいんだけど担当者が生意気だ
Ｃ社 → どんな担当者だったか顔すら思い出せん
Ｄ社 → 適当で胡散臭い
まずＤ社は無しでしょう。Ｃ社はやる気が無かったのか顔すら思い出せないという。となると、Ａ社かＢ社となりますが、査定額を比較したらＢ社で決定です。しかし、担当者がものすごい横柄で生意気でした。あなたは話した感じでＡ社の担当者が最も信頼できると感じました。
だったら、Ａ社に売却を依頼してＢ社の提案額で売り出せばいいんです。つまり、売却依頼する相手は「高額な査定額」を提示した会社ではなく「最も信頼出来そう」な会社なんです。
こうやって不動産会社を比較して、いいとこ取りするのが一括査定サイトのお得な利用方法なんです。特定の不動産会社の言いなりになってちゃダメです。一括査定サイトの利用は、自身にとって有益な情報を得るための勉強だと受け取ってもらっても良いかと存じます。
まとめてみた
- 他社よりも突出した査定額を提示する会社は要注意！
- 査定額に明確な根拠や理由があるか確認しよう！
- 「仲介」で不動産を売るなら査定額よりも、最も「信頼」できると感じた相手に依頼しよう！
- 不動産を売りに出すときの価格は、売主に決定権があることを忘れないようにしよう！
（おまけ）
「買取」を依頼するときは、とにかく高額な見積額を提示した会社に売ろう。
※ただし、条件面での比較は忘れずにね！
今回はここまで。今日という日があなたにとって良い１日でありますように。