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あなたが所有不動産を売りたいと思ったら、一般的にまず依頼する不動産会社を決めることから始めます。そして依頼する不動産会社が決まったっら、次にその不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。
「媒介契約」には、不動産売却を依頼した内容やその他物件の価額はもちろん、媒介契約の期間、販売活動の報告の仕方や頻度等こと細かく定めてあります。当たり前のことですが、この「媒介契約」無しで不動産会社が勝手にあなたの物件の売却活動を行うことは、宅地建物取引業法において違反となります。
そして、この媒介契約は目的に応じて３種類用意されています。
３種類の媒介契約
媒介契約には下記の３つが用意されています。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
次にそれぞれの良し悪しを比較してみましょう。
専属専任媒介契約
▶『専属専任媒介契約』のメリットとデメリット
＜ メリット ＞
- 報告義務の頻度が高く、相手が１社だけなので、売主が販売状況を把握しやすい。
- 契約を締結した不動産会社でしか仲介が出来ないため、広告宣伝費をかけやすく積極的な販売活動が行われやすい。
＜ デメリット ＞
- １社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。
- 自分で買い手を見つけても、契約を締結した不動産会社を介さずに売却することができない。
専任媒介契約
▶『専任媒介契約』のメリットとデメリット
＜ メリット ＞
- 報告義務の頻度が高く、相手が１社だけなので、売主が販売状況を把握しやすい。
- 契約を締結した不動産会社でしか仲介が出来ないため、広告宣伝費をかけやすく積極的な販売活動が行われやすい。
＜ デメリット ＞
- １社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。
- 自己発見取引が可能だが、その場合は契約書作成や履行が困難な場合、司法書士・弁護士等へ依頼する手間や費用が掛かり、個人間売買による問題が生じる場合がある。
一般媒介契約
▶『一般媒介契約』のメリットとデメリット
＜ メリット ＞
- 複数の会社に依頼できるため、依頼された会社同士の競争意識が働けば、販売活動が積極的になり、短期間での売却が実現できることがある。
- レインズへの登録義務がないので、売却物件を公にしたくない場合は都合が良い。
＜ デメリット ＞
- 販売活動の報告義務がないので、売主は状況を把握しづらい。また、伝達事項があるときには複数社と連絡を取らなければならず、その作業が繁雑である。
- 依頼先の不動産会社は、自社で売却できるとは限らないので、広告宣伝費などの経費を確保しづらく、販売活動も消極的になりがちである。
※それぞれの特徴を表にしたので参考にどうぞ
おすすめの媒介契約
前述にて３種類の媒介契約の特徴を記しましたが、ではどの媒介契約が良いのでしょうか。
状況目的にあった媒介契約を締結することをおすすめしますが、私は基本的に３種類のうち不動産会社１社としか契約ができない「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のいずれかを強くおすすめしています。
仮に弊社以外の会社を選択されたとしても構わないので、超レア人気物件とか価格は低くていいので超急ぎで売りたいとか、そういう特別な状況でない限り、一般媒介契約はやめた方が良いと進言しています。
理由について気になる方は下記をご参照ください。
※ただし、売却予定の物件、地域制、状況によって異なりますので、あくまでも一般的な考えとしてお受け取りくださいね。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」をすすめする理由
あくまでも一般的な場合のケースにおいての見解を書いていきますね。
私が３種類ある媒介契約のうち、おすすめするのは不動産会社１社としか契約できない「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のいずれかの専任媒介契約です。
※というか、一般媒介契約をすすめる会社なんてあるんかいな？
専任媒介契約は、ひとつの不動産会社があなたの代理として責任を持って活動します。そして何よりも販売活動の状況が手に取るように把握出来ますので安心出来ます。そして何よりも、専任で任せて頂いた担当者は強く責任を感じ、積極的に成約に向けて尽力し、売主さんにとって心強いパートナーをゲットしたと言えます。
しかし、逆を言えば担当者が怠け者だったり力量不足だと、そのままあなた自身に跳ね返ってくるという諸刃の剣みたいな面はあります。
「頼んではみたが、この担当者まるで仕事ができないぞ！」
「専任で依頼したから安心して仕事さぼってやがるな！」
と、働きに満足出来なかったときは媒介契約には期間が定められていますから、そこで打ち切ればいいんです。
専任媒介契約に不安を感じる売主さんの疑問
１社だけに任せて本当に客付けが可能なのか？
これについては全く気にする必要はございません。我々の業界は共同仲介の精神が基本ですので専任媒介契約した会社で客付け出来なくても、他社さんが客付けしてくれます。
専任媒介契約においては、レインズ（指定流通機構）への登録が法令で義務付けられていますから、そこで情報を見た他の不動産会社さんが、自分のお客さんに条件が合うと判断したら物件を紹介してくれます。
ただし、中には「物件の囲い込み」といった悪質な行為を行う不動産会社もあります。こういった会社に依頼すると完全アウトです。
※物件の囲い込みについては不動産業界の闇部分なんで、あらためてじっくり書いてみたいと思います。そんなん待てるかっ！と、気になる方はググってください。
※追記「囲い込み」について書いたんでリンク置いときます。
やっぱ熱くなってダラダラ書きすぎたぁ…／(^o^)＼
今回はここまで。今日という日があなたにとって良い１日でありますように。