はるひ乃メソッド

とある不動産屋が思いつくことを気ままに書いてみた

不動産業界の闇「囲い込み」という悲しい愚行~その2

 

来ちゃったの?ありがとう!せっかくだから、ゆっくりしていってね!

 

 

 

不動産業界の闇っぽいの続きを書きますよ~…(´・ω・`)

 

  

前回の記事を読んでない人は読んでみてね。

 

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果たして「両手仲介」は悪行なのかな?


結論から言うと、私は「両手仲介」という取引形態自体には全く問題はないと思っています。

 

その1でも述べましたが、仲介業者に求められる役目は、依頼主の最大限の利益確保です。最大限の利益とは、単純に金銭的なことに限らず依頼主の要望を可能な限り実現化するこです。

 

要は、両手だろうが片手だろうが、売主さん買主さんの要望をきっちり実現化することが肝心で、その努めを果たしてこそ仲介手数料という報酬をいただけると思っています。逆に出来なければ仲介会社としての役割を全うしていないということです。


そこに仲介の形態にこだわる必要はないと思っています。

 

もし「両手仲介=売主買主のどちらかが損をする」という発想を持っていらっしゃる方がいらっしゃれば、それは誤った考えだと提言申し上げたい。

生意気言ってスミマセン…(´・ω・`)

 

 

例えば、利益相反を避けるために売主側と買主側で仲介を別会社に分けたとします。


確かにそれぞれの仲介会社の担当者の力量が同レベルなら、有利とまではいかなくても不利な契約締結を防ぐことは出来るかもしれません。しかし、双方の担当者に歴然とした力量の差があった場合はどうですか?


例えばあなたの担当者が相手側にイニシアチブを握られっぱなしだったらどうですか?残念ながら有利な契約は望めないですよね。

 

つまり、片手仲介は確かに「公正な取引」が可能かもしれませんが、それが「有利な取引」になるとは一概には言えないんですよ。

 

「両手仲介」を禁止にすることが、売主買主の損害を防ぐことには直結しないということです。


そう、そこじゃないんですよ!問題があるのは、仲介の形態ではなく・・・

 

 

真の悪者はタイトルにある物件の「囲い込み」です。

 

 

あなたが不動産を売ろうと思い依頼する不動産会社を決めるとき、何があっても絶対囲い込みをする会社に依頼してはいけません。これは何よりも優先すべきことです。

 

 

「囲い込み」とは?

 

簡単に言えば、元付け業者による物件隠しまたは他社紹介ブロックです。つまり、他の不動産会社にはいくらお客さんがいたとしても契約させないということ。

 

囲い込みの具体的手法を2種類ほど示して説明しますね。

 

物件隠し

 

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という種類の媒介契約を行った場合、不動産会社は物件情報をレインズに掲載する義務があります。

※媒介契約とかレインズとかピンと来ない方は下記をご参照ください。 www.haruhino.estate

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このレインズ登録の業務を怠ると宅建業法違反になります。そこで、囲い込みを行う業者が行う手段が、このレインズ登録をいったん行い登録証明書を印刷して売主に交付した後、売り止めなどを理由にして情報を抹消してしまうというもの・・・何たる姑息な手段…('A`)

 

何も知らない売主さんは、任せた不動産会社はきちんと法令に則って業務を遂行してくれてると信じて疑わない。

 

あくどい!あざとい!狡猾すぎる!

 

※実はこの手法が通じたのは一昔前で、2016年からシステムの仕様変更があり、登録証明書に売却依頼主専用のIDとパスワードが記載され、いつでも売主さんが登録内容を確認できるようになりました。めでたし!

 

 

他社紹介ブロック

 

他社に契約させたくない不動産会社でも、物件隠しはさすがに法令的にも問題があるので、渋々ですがレインズには登録して情報を開示する会社がほとんどです。


レインズに登録されている物件については例外なく共同仲介が前提です。どういうことかと言うと、元付け業者Aが登録している物件をどこの不動産会社のお客さんでも購入することが出来るということ。

 

ところが、そもそも囲い込み業者は悪いやつらですから、平気でそれこそ空気のようにウソを吐きまくります。

 

 

1ミリも盛っていない実話を書きましょう。

 

自社のお客さんのために毎日物件をチェックしている客付け業者Bが、条件ピッタリの物件を発見し元付け業者Aに連絡をします。

 

B「貴社が出されている〇〇市の〇〇〇円の中古戸建ですが、弊社のお客様にご案内したいのですが・・・」

A「ああ、スミマセンねぇ。その物件申し込みが入っててご紹介できませ~ん」

 

同様に別の客付け業者Cが連絡します。

 

C「ぜひ弊社のお客様にご紹介させてくだ・・・」

A「ああ、スミマセンねぇ。その物件は売主さんが居住中なんですけど、現在ご病気で来月まで内覧できないんですよ~」

 

同様に別の客付け業者Dが連絡します。

 

D「お・・・」
A「ああ、スミマセンねぇ。その物件は売主さんの都合で売り止めになっちゃいました~」

 

 

笑っちゃうでしょ?これぜ~んぶ事実です。全て私が実際に体験したことですから!他業者さんが問い合わせた物件には、申し込みも入っていないし売り止にもなっていません。

 

そう、全て物件を囲い込みたい元付業者の「ウソ」です。


中にはハッキリと「この物件売りに出したばかりなんで、(両手仲介したいから)しばらくは紹介できんよ」と仰る強者もいらっしゃいます。白々しいウソつかれるよりは清々しいですっ!笑

 

私は今まで何度もこういったことに遭遇し、その度にお客さんにその元付け業者に直接行ってくれと伝えてきました。お客さんが直接問い合わせると、二つ返事で即内覧となります笑


そして、そのまま契約に至ったこともあります。もちろん私は一銭にもなりません。中には、そんなズルをする業者は信用できないと物件を諦める方もいますが、激戦区でそんな悠長なこと言ってたら何年経っても欲しい家は買えません!


売却の依頼に関しては、他社よりも私に任せて欲しい!と強く思いますが、購入に関しては業者を選んでちゃ良い物件を逃します。

 

ちょと話がずれましたので、本題に戻しますね。

 

こんな姑息な手段で他社を排除する不動産会社が残念ながら多々あるんです。一般の方だと、なかなか見抜けないところがまた厄介なんですよね。

 


で、何でこんなめんどくさいことするのか?聡明な方だともう想像つくとは思いますが・・・長くなるので、続きはその3へ。 

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今回はここまで。今日という日があなたにとって良い1日でありますように。

 

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