来ちゃったの？ありがとう！せっかくだから、ゆっくりしていってね！
不動産業界の闇っぽいの続きを書きますよ～…(´･ω･`)
前回の記事を読んでない人は読んでみてね。
囲い込みして何の得があるの？目的は？
ズバリ！それは、両手仲介を実現するためです。
ひとくちに不動産会社の収益といっても、仲介・管理・開発・買取再販など間口はかなり広いんですが、売買仲介をメインにしている会社の売上は、「仲介手数料」がほぼ全てなんです。
売主さんや買主さんからいただく仲介手数料という報酬を増やすことが、直接会社の収益につながります。この仲介手数料は法律で上限が定められていますので、売上を伸ばすには出来るだけ多くの方の仲介を行いたい、ひいては片手ではなく両手取引を目指すことになるわけです。
だって、１回の契約で売上２倍ですから！
3,000万円の物件取引を行い得られる仲介手数料は・・・
【片手仲介】（3,000万円×3％）＋6万円 → 96万円
【両手仲介】96万円の２倍 → 192万円
※仲介手数料 → 成約価格の3％＋6万円（成約価格が400万円以上の場合）
※上記金額に別途消費税が掛かります。
ノルマが厳しかったり、給与の内の歩合給の割合が高い会社になればなるほど、営業マンはどうしても両手仲介が欲しくなります。
しかし、その２でも述べましたが、私は両手仲介が悪だとは全く思っていません。何度も書きますが、依頼主の要望に応えることが肝心であり、手段など二の次だからです。
この両手仲介をしたいがために売主を騙し、同業者を騙し、業界の品位信用を貶める行為が問題であり悪だと言っているのです。
囲い込みの何が問題なのか
両手仲介という取引形態が悪いのではなく、両手仲介を実現するために行っている「囲い込み」という行為に問題があるのです。囲い込みをする不動産会社は依頼主である売主さんを騙して、多大な機会損失を生じさせます。
では、売主さんはどんな損をするのでしょうか？
囲い込みをする不動産会社が売主さんから奪う３つの損失
時間的損失
囲い込みをすると情報発信が限られるため超レア物件でもない限り、どうしても成約までの時間が掛かってしまう傾向があります。
金銭的損失
囲い込みをする不動産会社は自社の利益しか考えていないため、売主さんに損をさせても構わないというスタンスです。具体的にどういうことかは、下記のあるある話をお読みください。
知らぬ内に失う人間の尊厳
囲い込みは、それを行っている不動産会社が全てを操作しているため、売主さん自身が騙されていることにすら気づけない状況を作っています。これは侮辱というレベルではありません。相手を人として尊重していないから出来る行為です。
囲い込みあるある話
具体的に現場でどういったことが起きているのか時系列で例え話を書きますね。分りやすいように多少盛ってますが、行われている行為は紛れもない事実です。
ある売主さんが所有物件を売りに出しました。ところが、実は依頼したワルイネ不動産は、囲い込みをする悪質な会社でした。
査定額的には4,800万円だったのですが、最初は高めの価格設定で出してみようということで5,200万円で売りに出しました。ワルイネ不動産の担当からは、相場より高額なんで簡単にお客さんは見つからないだろうけど、見つかればラッキーですよ！と言われました。
ワルイネ不動産は他社に客付けされたくないのですが、昨今は世間が遵法営業に厳しいのでレインズ登録は済ませました。
すると、さっそくレインズに登録された物件を見た他の不動産会社Ａから連絡がありました。ずっと探していたエリアだったので、満額で買いたいというお客さんの申し出があったそうです。
売主さん超ラッキーです！
ところが、しかーし！そこは、囲い込みですよ。
ワルイネ不動産「ああ、その物件すでに申し込みが入ってるんでご紹介できませ～ん(ｷﾘｯ」
マジかよ・・・。
たまたま、早い段階での申し込みがあったので売主さん超ラッキーだったのに・・・。
その後は相場より高い価格で売りに出してるせいもあって、なかなか引き合いがありません。価格をじわじわと下げていきますが、半年以上経っても売れません。
そりゃ価格も高くて他社を排除してるんだもの。売れる分けがない。※時間的損失発生！
でも、価格を4,800万円まで下げたところで、他の不動産会社Ｂから内覧の申し込みが入りました。さすがにワルイネ不動産もそろそろ売らなきゃマズイと思って、この内覧を受けたところ満額の4,800万円で申し込みが入りました。
当初の5,200万円に比べて400万円も損してるけど、それでもほぼ相場額の範囲内で売主さん良かったですね！
と、ところが、しかーし！
偶然にも同時期にワルイネ不動産の広告を見たお客さんからも申し込みがあったのです。こちらは予算的に厳しく指し値が入って、4,500万円での申し込みです。
ワルイネ不動産の担当者が真の仲介精神を持ち合わせていたとしたら、当然4,800万円の申し込みを優先させるでしょう。
いやいや、ワルイネ不動産は本当に悪いんです。悪夢はここからですよ。
ワルイネ不動産の担当は、不動産会社Ｂから届いた申込書をさっさとシュレッダーに・・・。
！？？
他社からの申し込みを受け付けると、成約価格が高くても片手仲介なんで自分の取り分が減る。
4,800万円×3％＋6万円 → 150万円
でも、成約価格が下がっても両手仲介だと自分の取り分が増える。
4,500万円×3％＋6万円 これが２倍で → 282万円
もうね、取り分が減るって発想がそもそもおかしい。
担当「売主さんは300万円損しちゃうけど、うちは132万円も得しちゃう！てへっ(*^^)v」
自分で書いてて殺意すら湧いてくるわっ…('A`)
そして、担当は自社のお客さんの4,500万円の申込書を持って売主さんの元に。※金銭的損失発生
担当「4,500万円で申し込みが入りました！300万円の値引きですが、反響がない物件なんで、この辺りが良い条件かと思いますよ。ここで決めないとさらに価格を落とさなくてはならないかもしれません。決め時じゃないですかねぇ・・・ﾁﾗｯ」
売主さん「う～ん・・・そうだねぇ、君の言う通りに進めようかねぇ・・・。半年以上頑張ってくれてるのに引き合いが無いもんね。物件が人気ないんやろうから仕方ないねぇ・・・」
担当（ふぅ・・・やっと片付いたぜ）※知らぬ内に失う人間の尊厳…( ﾉД`)
(´；ω；`)ｳｯ…
本気で涙が出るわっ！
お金の損失も大きいが何が堪らんって、この売主さんは自分が騙されていることにすら気づいていないという。
これって人として、どうなん？
もちろん、商売をやっている以上きれいごとばかり語るつもりは毛頭ございません。私は聖人君子でもなければ、正義感を振りかざすつもりもございません。
しかし、人を騙して儲けて何が得られるの？って本気で思う。
何度も書きますが、依頼主の要望の実現化が仲介の役目。それを実現する手段なら両手仲介だろうが、囲い込みだろうが、好きにすればいいと思う。だが、依頼主を騙したり裏切ったりするのはヤメレ！って言ってるんですよ。
極論を言うと、
仲介会社「両手仲介したいから他社を排除するし、結果売却価格が低くなるかもしれんし、売れるまで時間かかるかもしれんよ。」
売主「よかよか、あんたんが好きにしてよかよ。」
あり得ないだろうけど、こんな信頼関係があるのであればお好きにどうぞ、って感じですよ。
最後に・・・
私が何で不動産業界の闇だなんて大げさなタイトルにしてるのか。それは、こういった囲い込み行為を率先して行っている会社が・・・
おっとここから先は迂闊に書けねーや。気になる方は下記のキーワードなどでググってくださいな。
主要不動産仲介会社の仲介手数料率
不動産売買 両手仲介
不動産売買 囲い込み
本当にこの国の不動産業界は闇だらけや…('A`)
また、両手仲介を悪行だとは、さらさら思っていませんが、囲い込みを生む最大の要因が、この「両手仲介」であることを考えると、両手仲介を法律で禁止することを検討するのはあながち間違っていないでしょう。
アメリカのように売主だけに手数料が発生する仕組が理にかなっているなと、個人的には思っています。
今回はここまで。今日という日があなたにとって良い１日でありますように。