はるひ乃メソッド

とある不動産屋が思いつくことを気ままに書いてみた

全く貯金ないけどマイホームを買うことは出来るのか!?

 

来ちゃったの?ありがとう!せっかくだから、ゆっくりしていってね!

 

 

 

 

家買いたい!でも現金(貯金)がない!

 

 

でも、家買いたいーーーっ!

 

現金なしで家を買うことが出来るのか!?

 

 

 

果たして現金を全く持っていない状態で、家を買うことができるのか?

 

 

 結論から述べると、答えは イエス です。

 

 

金融機関が取り扱っている住宅ローンでは、不動産を購入する際の諸費用についても借りることができます。

 

住宅ローンで借入が可能な一般的なもの

 

  • 物件の売買代金
  • 固都税や管理費等の清算金
  • 所有権移転や抵当権設定の登記費用
  • 物件のリフォーム費用
  • 火災保険料
  • 借入の保証料等
  • 不動産仲介手数料
  • 売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙
  • 建物新築に掛かる本体工事+地盤改良や外構工事などの付帯工事費
  • 水道加入負担金や証明書等の発行や付随する検査費用

 

※引越し費用や家具・家電の購入等は、基本的に含まれません。

※金融機関によって借入可能な用途の種類は異なります。計画を立てる際に必ず確認しましょう。

 

 

 


つまり、住宅ローンの審査さえ通れば現金を持たなくても家を買うことはできるということになります。

 

 

 

ところが! ところがですっ!

 

 

 

不動産の売買契約の際に必ず必要になってくるのが「手付金」です。

 

 

 

手付金とは

 

売買契約時に買主から売主へ払う現金のことですが、複数の意味合いを持ちます。

 

契約した相手方に債務不履行があった場合の損害賠償目的の「違約手付」だったり、債務不履行がなくとも一方的に解約を認める目的の「解約手付」、その他、契約の成立を証明する目的の「証約手付」といったものもあります。


一般的に不動産の売買契約の場合は、「解約手付」としての位置付けになります。

 

 

「解約手付」を簡単に説明すると…

 

 

(手付金倍返し)

売主は、受け取った手付金の倍額を買主に支払うことで契約を解除することができます。

 

(手付金放棄)

買主は、支払った手付金を放棄することで一方的に契約を解除することができます。

 

 

で、契約時に支払った手付金は「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」ことが一般的です。売買代金の一部として充当するということは、つまり、住宅ローンで借り受けが可能ということになります。

 

しかし、住宅ローンで実際にお金を借りるタイミングは決済時(物件の引渡し時)です。

※下記参照。

 

 

 不動産売買契約の締結 ← 手付金が必要
  ↓
 住宅ローンの本申込+審査
  ↓
 住宅ローンの審査結果が出る → 否認 → 先に締結した契約の白紙解約
  ↓
 承認
  ↓
 決済(物件の引渡し) ← 住宅ローンの実行

 

 

 

ん?

 

 

 

これは?

 

 

 

 

売買契約の段階では住宅ローンによる借入は実行されてないやんかヽ(`Д´)ノ

 

 

 


「な~んだ、結局現金が無ければ不動産は買えないんだ」

 

 

 

と、ここまで読んで思われた方も多いでしょう。

 

 

でも、可能性がゼロというわけでも無いんですよ。

 

諦めたらそこで試合終了で・・・むにゃむにゃ。

 

 

 


手付金がなくても不動産は買えるのか?

 


 はい、本日2回目の結論から述べると、答えはイエスのようなノーのような…/(^o^)\

 

 


まず、手付金が無くても、売主がOKであれば契約できます。

 

まぁ、しかし、手付金なしの契約は稀ですね。ぶっちゃけ現実的ではありません。

同じ会社で働いていた別の担当者が、手付金なしの契約をしたことはありましたが、私自身、手付金なしでの契約は一度もありません。低い額だと10万円~30万円程度だったことは何度かありますが…。

 

もし、あなたが売主さんだとしたら、自分の不動産を売却する契約で買主さんが1円も手付金を準備できないとなったら、めっちゃ不安じゃないですか?

 

手付金の額に定めはありませんが、一般的に物件価格の5~10%程度です。

2,000万円なら100~200万円、3,000万円なら150~300万円といった感じです。

 

ですが、相場の額に満たなくても、100万円以上であれば売主さんは承諾するケースがほとんどです。手付金って物件価格の割合というよりも、金額自体に意味があります。

 

前述したように不動産売買契約には必ず「手付解除」という決めごとがある以上、手付金の額が低いと契約自体がどうしても軽くなってしまうリスクがあるのです。

 

手付金の額が高くなればなるほど簡単な契約解除に繋がりにくくなりますから、ある程度の額の手付金の授受があったほうが、売主買主お互い安心して契約できるということになりますね。

 

もし、どうしても欲しい物件があるとすれば、100万円程度の金額は準備された方が間違いがありません。これが10万円程度の金額だと、売主さんが他にもっと良い条件の購入希望者が現れたとき、そちらに流れちゃう可能性があるからです。

 

 

 

ちなみに少し話が逸れますが、売主が宅建業者の場合は、受け取れる手付金の上限額が売買価格の20%に制限されています。

 

また、宅建業者が売主のとき下記のケースでは手付金の保全措置(銀行や保証会社等による保証や保険会社による保険等)が義務付けられています。

 

 ●未完成物件・・・手付金が売買代金の5%または1,000万円を超えるとき。

 ●完成物件・・・手付金が売買代金10%または1,000万円を超えるとき。

 

これらは買主(消費者)を保護する目的からです。万一、売主である不動産会社が倒産などした場合でも、手付金が返還されるようになっています。

 

新築建売戸建などを購入する際には、この辺りの知識を持ってると不安が減ると思います。

 

 

 

 

ちなみに・・・

 

 

欲しい物件あるけど、手付金がないから買えない!

 

ってときに「じゃあ、手付金を貸しますよ」なんて不動産会社がいたら!???

 

 

 

 超ラッキー!!!

 

 

 

 

ではなくて、超要注意 ですよ!

 

 

 


宅建業者による手付金貸与は固く禁じられています。

 

 


これに反すると、結果的に契約に至らなくとも業務停止などの監督処分の対象となります。

現金なしで家を買うことが出来るのか!?

手付金を貸しますよ…(^^) 完全にアウト行為

 

まともな会社だったら手付金を貸すとか言うわけない。そんなこと言う業者は絶対信用しちゃダメですぜ!

 

 

あと、消費者金融やクレジット会社から借りてもダメですぜ!


住宅ローンの審査が通らなくなる可能性がありますからね。

 

 

住宅ローンでカバー出来る分、手付金をどうにかやりくりすることが出来れば、念願のマイホーム取得が見えてきます。でも、そこで無茶をしては思わぬ失敗に繋がります。

 

 

では、現金ないけど家買いたいって方はどうすればいいのか?

 

真っ当な正論を述べると、頑張って手付金100万円程度を目安に貯めることです…(^o^;)

 

 

でも、貯蓄が足りていない状況でも、求めていた最高の物件が現れることもありますよね。

 

 

そんなときは、親や親族から一時的に借りるのが良い手段でしょう。

 


一時的というのは、具体的に住宅ローンが実行されるまでの期間1~2ヶ月間程度です。

 

返すあてのない借金であれば、いくらご家族ご親族でも渋い顔をされてしまうでしょうけど、
2ヶ月先に返済する確証があれば協力してくれるでしょう。

 

 

分かりやすいように諸経費分抜いて物件代金だけで例えます。

 

3,000万円の物件の契約で手付金を1割の300万円現金にて払った場合、手付金は売買代金の一部ですから、引渡しの際には残金の2,700万円を支払うことになります。

 

住宅ローンで物件価格の3,000万円を借りるとしたら、売主さんに残代金を支払った後、300万円が手元に残るというわけです。

 

この300万円を借りた親御さんやご親族の方に返すという流れです。

 

 

 

 仮に住宅ローンの本審査が何かしらの理由で通らなかったときは、まともな契約であれば、ローンが通らなかったとき白紙解約できる通称「ローン特約」があるでしょうから、その場合は売主から手付金の300万円は返ってきますから問題はありません。

 

 

唯一気をつけなければならないのは、あなた自身が違約行為をした場合です。

 

 

手付金は返ってこないし、借りた相手からも信用を無くします。それだけは絶対に避けるよう、信用出来る不動産会社を見つけ、こまめに打合せながら慎重に進めてくださいね!

 

マイホーム購入において住宅ローンを利用する場合は、現金を持っていないことよりも無理のある返済計画が最も危険であり、毎月のキャッシュフローが重要です。いくら現金を持っていても、無理のある支払いは破綻を招きます。

 

資金計画はきちんと行いましょうね!

 

 


今回はここまで。今日という日があなたにとって良い1日でありますように。

 

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