はるひ乃メソッド

とある不動産屋が思いつくことを気ままに書いてみた

仲介手数料の仕組みを知っておこう!

 

来ちゃったの?ありがとう!せっかくだから、ゆっくりしていってね!

 

 

 

 

私たち宅建業者には、宅建業法にて定められた標識の掲示義務があります。

商号、免許番号及び有効期限や事務所の所在地、代表者及び専任の宅地建物取引士の氏名などが記載された業者票

 

そして、もうひとつが

 

報酬額票(宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額)

 

です。

  

仲介手数料の仕組みを知っておこう!

報酬額票

 

 

この度の消費税増税にともない、この度弊社でも新しい報酬額票に差し替えました。

で、ふと報酬額、つまりは仲介手数料について書いたことなかったなぁ…と、思い立って今回触れてみたいと思います。

 

 

 

 

仲介手数料の仕組みを知っておこう!

 

 

 

仲介手数料とは?

 

 

そもそも仲介手数料とはどんなものなのか?

 

宅地建物取引業者が媒介または代理を行い、不動産の売買・交換が成立した場合、依頼者から報酬を受け取ることが出来ます。

この報酬のことを一般的に仲介手数料と呼びます。

そしてこの報酬額については、契約よりも事前に媒介契約または代理契約にて予め約定されます。

 

 


どのタイミングで発生するのか?

 

仲介手数料の基本概念は「成功報酬主義」です。

 

何をもって成功なのかというのは説明の必要もないと思いますが、不動産を売りたい人は売れたとき、買いたい人は買えたとき、つまり、売買契約が成立したとき初めて仲介手数料が発生します。

 

ですから、売買契約が完了する前に仲介手数料を支払う義務は一切ありません。

 

まさかあり得ないとは思いますが、もし契約前に仲介手数料の支払いを求めるような会社があったら、それは超ヤバイ系です。

 

 

 

支払い方法と時期は?

 


前述したように売買契約が締結されると同時に、仲介した不動産会社には仲介手数料請求の権利が発生します。

 

あとは、どのタイミングでどのように支払うかは、依頼者と不動産会社とで相談して取り決めます。

ちなみに支払い方法は、現金か小切手。

売買においての仲介手数料をクレジットカード対応している不動産会社を私は見たことありません。


※賃貸業者さんについては、クレジット決済対応会社が徐々に増えてきていますね。将来的に不動産業界もペイ対応とか実現する日が来るんでしょうか???

 

 


支払いの時期については主に以下の3パターンがあります。

 

 ① 売買契約締結時に全額

 ② 売買契約締結時に半金、決済時(物件引渡し時)に残り半金

 ③ 決済時(物件引渡し時)に全額

 


私の経験上、②と③のパターンが圧倒的に多いと感じます。

いずれ支払うものだからという理由で、契約締結と同時に支払われる方もいらっしゃいます。どの支払い方法も違法ではありませんが、行政は②の支払い方法を推奨していますね。

 

 


仲介手数料を支払った後に白紙解約になったら?

 

 

売買契約を締結した後、ローン特約による解約や天災地変による物件の滅失毀損などで契約自体が白紙解約になるケースがあります。

 

その場合、前述した支払い時期の①と②のようにすでに支払った仲介手数料はどうなるのでしょうか?

 

 

もちろん、返却されます。

 

 

しかし!ご注意ください!

 

 

正当な理由なく一方的な契約解除、違約などによる契約解除の場合は、不動産会社に仲介手数料を返還する義務はありません。

 

 

 

仲介手数料の計算方法

 


不動産会社が受け取れる仲介手数料は、法令でその上限が決められています。

 

下記の表をご参照ください。

仲介手数料の仕組みを知っておこう!

法令で定められた報酬額の上限額

 


仲介手数料の計算方法

 

 

 

次に仲介手数料の計算方法について説明していきます。

 

 

仮に、1,000万円の物件の売買契約が成約した場合の仲介手数料について。

 


① 200万円までの部分

 

 

  200万円 × 5% = 10万円

 

 

② 200万超~400万円までの部分

 

 

  200万円 × 4% = 8万円

 

 

③ 400万円超の部分

 

 

  600万円 × 3% = 18万円

 

 

 

(仲介手数料) ① + ② + ③ = 36万円

 

 

 

さらに消費税を乗じて、1,000万円の物件を購入すると396,000円 の仲介手数料がかかるということになります。 

 

仲介手数料の仕組みを知っておこう!

法令で定められた料率ごとの計算法

 

 

 

 

 

けっこう計算がめんどくさいですよね?

 

 

なので、売買金額が200万円を超える場合、不動産業界では 「即算式」 を使います。

 

 


即算式を覚えましょう!

 


売買取引額200万円超~400万円以下の場合

 

 

 即算式 → ( 取引額 × 4% ) + 2万円

 

 

 

売買取引額400万円を超える場合

 

 

 即算式 →  ( 取引額 × 3% ) + 6万円

 

 


例えば・・・

 


350万円の物件の場合は…

 

 ( 350万円 × 4% ) + 2万円 = 160,000円

 

 

3,000万円の物件の場合は…

 

 ( 3,000万円 × 3% ) + 6万円 = 960,000円

 

 

※それぞれに別途消費税がかかります。

 

 

 

マメ知識…というか知っておくべき知識

 

 

 

仲介手数料の上限額は法令で決まっていますが、下限額は決まっていません。

 

 

仲介手数料の仕組みを知っておこう!

報酬額票(抜粋)


 

上の画像の赤ラインの箇所に注目してください。

 

次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の

下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

 

とあります。どこにも法令で定めた上限額でないとならないとは書いてありません。

要するに、法令で定められた額より安い分には幾らにしようと問題ないということです。

 

 

ですから下記のような不動産会社には注意しましょう。

 

 

・上限額を超える手数料を要求する。


・上限額をあたかも法律で定められた手数料であると説明する。


・仲介手数料以外に広告費とかコンサルティング料などと言って請求する。

 

 

 

 

さいごに

 

 

さて、ここまで書いて最後にどうしても付け加えたいことが・・・。

 

仲介手数料は法令で定められた上限額のことであって、それ以下の金額であれば幾らに設定しても構わないと前述しました。


ということは・・・

 

 

仲介手数料は素直に払わず値切った方がお得!?

 

 

って、結論に至りますよね?

 

確かに交渉する価値はあると思います。

 

 

ちなみに私は、常日頃から支払いの対価以上の働きを目指し実務を行い、契約に対しての責任とリスクを背負って取り組んでおりますので、値引き交渉には基本的に応じておりません。

 

私たちの商売は売るモノがありませんから、お客様に満足していただくための付加価値(無償サービス)の提供は別にして、取引のプロとして培った知識や技術、労力を安売りするわけには行かないんです。

 

 

逆に言えば、弊社が規定としている価格分の業務が発生しないときは、こちらから報酬の減額を提示いたします。

また、対価に見合った働きが出来ないと判断したときは依頼をお断りしたり、責任を持って他の会社や専門家をご紹介させていただいております。

 

 

ですから、弊社のサービスは利用したい、だけど、仲介手数料は安くしてもらいたい、という方がいらっしゃったら依頼される前にご相談くださいね!

 

 


こんな考えをベースに取り組んでいるので、最近増えているの「仲介手数料0円」を謳う業者には辟易しちゃってます。

 

報酬を安く抑えるというのなら理解できますが、0円って何?

 

 

当初は何かマネタイズの手法があるのかと注目してましたが、

要は両手仲介の物件をあえて片手仲介とするだけの仕組で、つまりはダンピングじゃねーかw

 


そういうのを企業努力とは言わんでしょう(笑

 

 

お客さんが気持ち良く満足して報酬を支払っていただける仕事を全うする方に努力のベクトルを向けろよ…('A`)

 

仲介手数料無料にしてる業者さんがここを見てるとは思わないけど、もし見ちゃっても怒らないでね。私の個人的な考えなので異論は認める…/(^o^)\

 

 

※ちなみに、賃貸仲介についての仲介手数料0円は、売買仲介とは全く別のスキームがあってさらに複雑なんで、機会があれば説明しますね。

 

多分しないんで、どうしてもお知りになりたい方がいらっしゃったら連絡ください…(^_^;)

 

 

 


今回はここまで。今日という日があなたにとって良い1日でありますように。

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