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私たち宅建業者には、宅建業法にて定められた標識の掲示義務があります。
商号、免許番号及び有効期限や事務所の所在地、代表者及び専任の宅地建物取引士の氏名などが記載された業者票。
そして、もうひとつが
報酬額票（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）
です。
この度の消費税増税にともない、この度弊社でも新しい報酬額票に差し替えました。
で、ふと報酬額、つまりは仲介手数料について書いたことなかったなぁ…と、思い立って今回触れてみたいと思います。
仲介手数料とは？
そもそも仲介手数料とはどんなものなのか？
宅地建物取引業者が媒介または代理を行い、不動産の売買・交換が成立した場合、依頼者から報酬を受け取ることが出来ます。
この報酬のことを一般的に仲介手数料と呼びます。
そしてこの報酬額については、契約よりも事前に媒介契約または代理契約にて予め約定されます。
どのタイミングで発生するのか？
仲介手数料の基本概念は「成功報酬主義」です。
何をもって成功なのかというのは説明の必要もないと思いますが、不動産を売りたい人は売れたとき、買いたい人は買えたとき、つまり、売買契約が成立したとき初めて仲介手数料が発生します。
ですから、売買契約が完了する前に仲介手数料を支払う義務は一切ありません。
まさかあり得ないとは思いますが、もし契約前に仲介手数料の支払いを求めるような会社があったら、それは超ヤバイ系です。
支払い方法と時期は？
前述したように売買契約が締結されると同時に、仲介した不動産会社には仲介手数料請求の権利が発生します。
あとは、どのタイミングでどのように支払うかは、依頼者と不動産会社とで相談して取り決めます。
ちなみに支払い方法は、現金か小切手。
売買においての仲介手数料をクレジットカード対応している不動産会社を私は見たことありません。
※賃貸業者さんについては、クレジット決済対応会社が徐々に増えてきていますね。将来的に不動産業界もペイ対応とか実現する日が来るんでしょうか？？？
支払いの時期については主に以下の３パターンがあります。
① 売買契約締結時に全額
② 売買契約締結時に半金、決済時（物件引渡し時）に残り半金
③ 決済時（物件引渡し時）に全額
私の経験上、②と③のパターンが圧倒的に多いと感じます。
いずれ支払うものだからという理由で、契約締結と同時に支払われる方もいらっしゃいます。どの支払い方法も違法ではありませんが、行政は②の支払い方法を推奨していますね。
仲介手数料を支払った後に白紙解約になったら？
売買契約を締結した後、ローン特約による解約や天災地変による物件の滅失毀損などで契約自体が白紙解約になるケースがあります。
その場合、前述した支払い時期の①と②のようにすでに支払った仲介手数料はどうなるのでしょうか？
もちろん、返却されます。
しかし！ご注意ください！
正当な理由なく一方的な契約解除、違約などによる契約解除の場合は、不動産会社に仲介手数料を返還する義務はありません。
仲介手数料の計算方法
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、法令でその上限が決められています。
下記の表をご参照ください。
仲介手数料の計算方法
次に仲介手数料の計算方法について説明していきます。
仮に、1,000万円の物件の売買契約が成約した場合の仲介手数料について。
① 200万円までの部分
200万円 × ５％ ＝ 10万円
② 200万超～400万円までの部分
200万円 × ４％ ＝ ８万円
③ 400万円超の部分
600万円 × ３％ ＝ 18万円
（仲介手数料） ① ＋ ② ＋ ③ ＝ 36万円
さらに消費税を乗じて、1,000万円の物件を購入すると396,000円 の仲介手数料がかかるということになります。
けっこう計算がめんどくさいですよね？
なので、売買金額が200万円を超える場合、不動産業界では 「即算式」 を使います。
即算式を覚えましょう！
売買取引額200万円超～400万円以下の場合
即算式 → （ 取引額 × ４％ ） ＋ ２万円
売買取引額400万円を超える場合
即算式 → （ 取引額 × ３％ ） ＋ ６万円
例えば・・・
350万円の物件の場合は…
（ 350万円 × ４％ ） ＋ ２万円 ＝ 160,000円
3,000万円の物件の場合は…
（ 3,000万円 × ３％ ） ＋ ６万円 ＝ 960,000円
※それぞれに別途消費税がかかります。
低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例
仲介手数料の計算方法や法令を紹介してきましたが、特例 があります。
空家等の売買又は交換の媒介における特例
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）
又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、
当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い
価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の
売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要する
ものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の
売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に
係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、
第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した
金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に
相当する金額を超えてはならない。
～国土交通省告示第1155号 平成30年1月1日施行～
これはどういうことかと言うと・・・
低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を仲介手数料に上乗せして受領することができるということです。
ただし、合計した金額が18万円（税別）を上限とし、低廉な空き家等とは400万円以下の土地建物を指します。
実際、3,000万円の物件でも300万円の物件でも、我々仲介会社の仕事量や経費が変わりません。
むしろ低廉な物件の方が、問題があって手間暇経費が掛かることが多いかもしれません。
報酬として受け取れる仲介手数料が売買価格に準ずる仕組が法令で定められている以上、経費が余分に掛かったからと言って、報酬を増額するわけにはいきません。
ですから、あまりにも低い報酬だと赤字になることもあり得るわけです。
こういった理由から、低廉な物件、つまりは価格の安い案件だと仲介会社が積極的に仕事をしないだろうから、空家問題に拍車が掛かってしまう。だったら仲介会社の取り分を少しでも増やして取引きを活性化しようじゃないか！といった試みでしょう。
400万円以下の物件の売主からの仲介手数料は「最大18万円」
ということだけ覚えておけば問題ないでしょう。
※ちなみにこの法令、買主さんには当てはまりません。
マメ知識…というか知っておくべき知識
仲介手数料の上限額は法令で決まっていますが、下限額は決まっていません。
上の画像の赤ラインの箇所に注目してください。
次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の
下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。
とあります。どこにも法令で定めた上限額でないとならないとは書いてありません。
要するに、法令で定められた額より安い分には幾らにしようと問題ないということです。
ですから下記のような不動産会社には注意しましょう。
・上限額を超える手数料を要求する。
・上限額をあたかも法律で定められた手数料であると説明する。
・仲介手数料以外に広告費とかコンサルティング料などと言って請求する。
さいごに
さて、ここまで書いて最後にどうしても付け加えたいことが・・・。
仲介手数料は法令で定められた上限額のことであって、それ以下の金額であれば幾らに設定しても構わないと前述しました。
ということは・・・
仲介手数料は素直に払わず値切った方がお得！？
って、結論に至りますよね？
確かに交渉する価値はあると思います。
ちなみに私は、常日頃から支払いの対価以上の働きを目指し実務を行い、契約に対しての責任とリスクを背負って取り組んでおりますので、値引き交渉には基本的に応じておりません。
私たちの商売は売るモノがありませんから、お客様に満足していただくための付加価値（無償サービス）の提供は別にして、取引のプロとして培った知識や技術、労力を安売りするわけには行かないんです。
逆に言えば、弊社が規定としている価格分の業務が発生しないときは、こちらから報酬の減額を提示いたします。
また、対価に見合った働きが出来ないと判断したときは依頼をお断りしたり、責任を持って他の会社や専門家をご紹介させていただいております。
ですから、弊社のサービスは利用したい、だけど、仲介手数料は安くしてもらいたい、という方がいらっしゃったら依頼される前にご相談くださいね！
こんな考えをベースに取り組んでいるので、最近増えているの「仲介手数料０円」を謳う業者には辟易しちゃってます。
報酬を安く抑えるというのなら理解できますが、０円って何？
当初は何かマネタイズの手法があるのかと注目してましたが、
要は両手仲介の物件をあえて片手仲介とするだけの仕組で、つまりはダンピングじゃねーかｗ
そういうのを企業努力とは言わんでしょう（笑
お客さんが気持ち良く満足して報酬を支払っていただける仕事を全うする方に努力のベクトルを向けろよ…('A`)
仲介手数料無料にしてる業者さんがここを見てるとは思わないけど、もし見ちゃっても怒らないでね。私の個人的な考えなので異論は認める…／(^o^)＼
※ちなみに、賃貸仲介についての仲介手数料０円は、売買仲介とは全く別のスキームがあってさらに複雑なんで、機会があれば説明しますね。
多分しないんで、どうしてもお知りになりたい方がいらっしゃったら連絡ください…(^_^;)
今回はここまで。今日という日があなたにとって良い１日でありますように。